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品牌发展商扩展引发的思考


        房地产市场的发展总是和区域经济的发展进程有着密切的联系。在我国近20年的经济高速发展过程中,北京、上海、广州等经济发展和对外开放的前沿城市,其房地产市场也得到了比其它地区更早、更迅速的发展??梢运?,从我国开始出现商品住宅至今10多年的时间里,房地产市场的发展一直高度集中在这些经济发达的前沿城市中。因此,房地产市场的发展水平在不同地区之间形成了比较明显的级差梯队,也就是我们平时所说的一线城市、二线城市甚至三线城市的区别。

        在房地产发展的初级阶段,我国的商品住宅市场目前仍然以新房市场为主。因此,所谓的房地产发展商也就以开发、销售新房为主营业务。在为数不多的几个一线城市中,前一轮因房改政策而激活的大量新增住房需求经过8年的吸纳,已经得到较大程度的满足,新房市场容量越发有限。同时这些城市的投资门槛也变得越来越高。于是一部分在前一轮的房地产市场发展中积累了一定开发经验的发展商开始调整他们的战略布局,走向二、三线城市寻求更广阔的、投资回报更高的发展空间,目前这种现象已经不再是个别发展商的行为,而是成为了普遍现象。而当中自然不乏万科、中海、阳光100、奥园等技术精良、名声在外的跨区域发展的全国性品牌发展商的身影。


品牌发展商带来了什么?

        天津、武汉、南京、重庆等这些重要的二线城市,在经济地位迅速提高的同时,房地产市场也迅速升温,成为国内的新热点。与此同时,人们也似乎把“拉高房价”、“楼市泡沫”等帽子首当其冲地盖在了那些快速涌入二线城市的品牌发展商头上。理性地看一看,这些品牌发展商对当地的房地产市场产生了什么样的影响?笔者认为还是有利影响居多。

        首先,品牌发展商往往都具有较高的技术水平和先进的开发理念。他们在一线城市的多年发展中积累了丰富的开发经验。由于一线城市市场发展比较成熟,消费者对居住的要求相对较高,这促使发展商在激烈的竞争中不断提升自身的技术水平和更新观念,以保持竞争优势。同时,品牌发展商还需要通过诚信、规范、优良服务等行为准则在消费者当中维持良好的品牌形象。例如中海集团以严谨的工程管理和高质量的产品著称,万科、奥园等则善于为住户营造良好的社区文化和生活方式,这在全国范围都是处于领先地位的。

        目前我国广大地区的房地产开发技术含量都相当低、市场不够规范、消费观念相对落后,而这外来品牌发展商的进入则更有利于先进技术和开发理念的传播,从而带动当地房地产市场开发水平的提高,最终是消费者的居住环境得到了改善、居住观念和消费意识得到了提高。另一方面,品牌发展商在土地的开发利用上往往更加科学、合理。正因为这些品牌发展商具有较先进的技术水平和开发理念,他们比较善于通过科学的策划、规划设计,有效地整合土地资源,挖掘土地应有的价值,从而使得土地利用更合理化。这对于城市土地的合理开发、可持续发展都是有直接帮助的。

        当然,目前有一些观点认为外来发展商尤其是知名的品牌发展商进入二线城市后,带动当地的房价,甚至加剧了市场泡沫的生成。其实,一个地区的房地产价格水平,是由市场来决定,而不是由某些发展商来决定的。价格高走是否合理,应该看房价与该地区在一定周期内的经济发展走势是否匹配,是否存在足够规模的具有相当购买力的消费群支持。


在别人之前发现升值潜力

        一般来说,发展商的商业触觉通常要比一般消费者敏锐,在消费者尚未意识到一个地区的发展机会和一片土地的巨大升值潜力之前,发展商已经前瞻性地在其战略版图上布下了一颗颗棋子。而外来品牌发展商,他们往往具有较强的资金运作能力,但是缺乏地方人脉和渠道。因此,他们在进入一个区域市场时,往往需要以比本地发展商更高的成本去获得土地。而且,基于对区域市场潜力的挖掘,品牌发展商通?;嵋愿咚刂实牟氛剂炷掣鱿阜质谐〉母呶?,因此其价格也往往会处在现有竞争对手之上。

        如近两年的天津,由于城市经济的快速发展和前景的看好,吸引了大批来自北京、上海、广东甚至香港、海外的地产大鳄集中进入当地楼市,如北京的万通、中远、首创等;上海的广洋、上投等;广东的合生创展、富力、金地、招商局等等。这些赫赫有名的发展商在天津的布局有着鲜明的特点。他们的项目选址要么集中在最成熟的城区中心,要么坐落在尚不成熟的近郊区域。但无论是选择中心还是外围,他们的项目定<


提交时间:2006-9-20 18:11:00 作者:珠江恒昌 董事总经理 何世红

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